Prezzo-valore e imposte dell'atto: registro, ipotecaria, catastale e IVA con la prassi citata

Il problema: il regime fiscale cambia per un dettaglio

Le imposte dell'atto notarile sono i tributi che il notaio incassa e versa all'erario al momento della registrazione: imposta di registro o IVA, imposte ipotecaria e catastale, con le eventuali agevolazioni. Il notaio quindi non è solo il redattore dell'atto, come ricorda il Consiglio Notarile di Milano sulla funzione notarile. Un errore sul regime fiscale si traduce in imposte sbagliate, in dichiarazioni da rettificare o nella decadenza da un'agevolazione per il cliente.

E il regime cambia per dettagli: venditore privato o impresa, impresa costruttrice entro o oltre cinque anni dall'ultimazione, opzione per l'IVA espressa o meno, categoria catastale, pertinenze, requisiti prima casa, richiesta del prezzo-valore. Le domande arrivano spesso a ridosso della stipula, quando non c'è tempo di rileggere circolari e risposte a interpello. Anche quando il cliente chiede soltanto quanto pagherà di tasse per l'acquisto della casa, la risposta dipende da questi elementi.

Imposta di registro nella compravendita di abitazioni e IVA: la sintesi

La guida dell'Agenzia delle Entrate sull'acquisto della casa, aggiornata a ottobre 2025, riassume così le imposte dovute.

La cessione di abitazioni da parte di imprese è di regola esente da IVA. L'imposta si applica alle cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino entro cinque anni dall'ultimazione dei lavori, oppure anche dopo se il venditore sceglie di assoggettare l'operazione a IVA nell'atto o nel preliminare, e alle cessioni di alloggi sociali con opzione.

Gli atti soggetti a registro proporzionale e le formalità connesse presso catasto e registri immobiliari sono esenti da imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie.

Prezzo-valore e dichiarazioni nell'atto notarile

Due istituti richiedono attenzione particolare nella redazione: la richiesta di prezzo-valore e la dichiarazione sostitutiva su pagamento e mediazione.

Il prezzo-valore

Il sistema introdotto dall'art. 1, commi 497 e 498, della legge 23 dicembre 2005, n. 266 consente di calcolare registro, ipotecaria e catastale sul valore catastale (rendita rivalutata del 5% moltiplicata per 120, oppure per 110 se si applica la prima casa), indipendentemente dal corrispettivo. Si applica se:

• la vendita non è soggetta a IVA;
• l'acquirente è una persona fisica che non agisce nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali;
• l'immobile è a uso abitativo, con le relative pertinenze;
• l'acquirente lo chiede espressamente al notaio nell'atto, non in un atto integrativo successivo;
• le parti indicano comunque il corrispettivo pattuito.

Secondo l'Agenzia, chi se ne avvale ottiene limiti al potere di accertamento di valore, salvo occultamento del prezzo, e la riduzione del 30% degli onorari notarili.

La dichiarazione sostitutiva su modalità di pagamento e mediazione

Nelle compravendite di immobili, anche soggette a IVA, le parti rendono nell'atto una dichiarazione sostitutiva con le modalità analitiche di pagamento del corrispettivo, l'eventuale intervento di un mediatore con i suoi dati identificativi e le spese di mediazione. Per dichiarazioni omesse, incomplete o mendaci l'Agenzia indica una sanzione amministrativa da 500 a 10.000 euro e l'assoggettamento ad accertamento di valore.

Come Next-OS ti aiuta su prezzo-valore e imposte dell'atto

Descrivi l'operazione come la descriveresti al tuo collaboratore: chi vende, chi compra, cosa, quando è stato ultimato il fabbricato, quali agevolazioni chiede l'acquirente. L'Assistente AI risponde indicando il regime e le fonti da cui lo ricava: norme, prassi dell'Agenzia delle Entrate, giurisprudenza.

Puoi poi chiedere di trasformare la risposta in un promemoria per il fascicolo o nelle clausole fiscali della bozza, partendo dal modello di studio. Le risposte e i documenti restano nel workspace della pratica, così il collaboratore che prepara l'atto trova tutto in un posto.

Un esempio: IVA sull'acquisto da impresa costruttrice con prima casa

Una coppia acquista da un'impresa costruttrice un appartamento in categoria A/2 con box C/6, in un fabbricato ultimato due anni fa. Uno dei due coniugi possiede in un altro comune una casa acquistata con le agevolazioni, che intende vendere dopo il nuovo acquisto.

Scrivi: «Quale regime fiscale si applica? L'acquirente che possiede già una prima casa agevolata può chiedere l'IVA al 4%? Spetta il credito d'imposta? Cita norme e prassi.»

Cosa ottieni, con le fonti citate:

• cessione soggetta a IVA, perché effettuata dall'impresa costruttrice entro cinque anni dall'ultimazione, con registro, ipotecaria e catastale in misura fissa di 200 euro ciascuna;
• IVA al 4% se ricorrono i requisiti prima casa, con l'impegno a vendere la casa già posseduta entro due anni dal nuovo acquisto, termine introdotto dalla legge di bilancio 2025;
• agevolazione estesa al box, nel limite di una pertinenza per ciascuna categoria C/2, C/6 e C/7;
• prezzo-valore non applicabile, perché la vendita è soggetta a IVA;
• il credito d'imposta anche quando il riacquisto precede la vendita, secondo la prassi dell'Agenzia, con le modalità di utilizzo previste.

Le dichiarazioni dei clienti, la verifica dei requisiti e gli importi restano sotto il tuo controllo.

Cosa verificare sempre prima della registrazione dell'atto notarile

1. Natura del venditore e, per le imprese, data di ultimazione dei lavori ed eventuale opzione per l'IVA.
2. Categoria catastale dell'abitazione e delle pertinenze.
3. Requisiti prima casa dichiarati dall'acquirente e impegni assunti (residenza, vendita della casa già posseduta).
4. Richiesta del prezzo-valore nell'atto, quando ne ricorrono i presupposti.
5. Dichiarazione sostitutiva su pagamenti e mediazione, completa e coerente con i mezzi di pagamento.
6. Scomputo dell'imposta già versata sulla caparra in sede di registrazione del preliminare.

Per approfondire requisiti e decadenza leggi la guida su requisiti prima casa e decadenza. Le altre attività dello studio sono nella pagina sull'intelligenza artificiale per notai; per le clausole fiscali vedi la bozza di rogito dai modelli dello studio.