Agevolazioni prima casa: requisiti, dichiarazioni in atto e decadenza

Imposta di registro prima casa e IVA: con e senza agevolazioni

La disciplina delle agevolazioni prima casa è nella nota II-bis all'art. 1 della Tariffa, parte prima, del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.

Secondo la scheda dell'Agenzia delle Entrate sulla prima casa, le imposte sull'acquisto di un'abitazione si confrontano così:

L'imposta di registro proporzionale non può essere inferiore a 1.000 euro. Gli atti soggetti a registro proporzionale e le relative formalità sono esenti da imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie. Se l'acquirente chiede il prezzo-valore, con le agevolazioni la base imponibile è la rendita catastale rivalutata del 5% moltiplicata per 110.

I requisiti dell'immobile per le agevolazioni prima casa

Le agevolazioni spettano per le abitazioni delle categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 e A/11. Sono escluse le categorie A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

Si estendono alle pertinenze della prima casa classificate o classificabili nelle categorie C/2, C/6 e C/7, nel limite di una pertinenza per ciascuna categoria, purché destinate in modo durevole a servizio dell'abitazione acquistata con le agevolazioni, anche se acquistate con atto separato.

I requisiti prima casa dell'acquirente

I requisiti soggettivi riguardano il comune in cui si trova la casa e le altre abitazioni di cui l'acquirente è già titolare. Sono quelli che più spesso generano decadenze.

Dove si trova l'immobile

La casa deve trovarsi nel comune in cui l'acquirente ha la residenza o in cui la trasferisce entro 18 mesi dall'acquisto. In alternativa può trovarsi:

• nel comune in cui l'acquirente svolge la propria attività, anche non remunerata come lo studio o il volontariato;
• nel comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o l'attività prima del trasferimento, se l'acquirente si è trasferito all'estero per lavoro e ha risieduto o lavorato in Italia per almeno cinque anni.

Il requisito della residenza non è richiesto al personale delle Forze armate e delle Forze di polizia.

Le altre abitazioni

L'acquirente non deve essere titolare, nello stesso comune, di un'altra abitazione, anche acquistata senza agevolazioni. Non deve inoltre essere titolare, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o nuda proprietà su un immobile acquistato, anche dal coniuge, con le agevolazioni prima casa.

Il termine di due anni per vendere la casa già posseduta

Dal 1° gennaio 2016 l'agevolazione spetta anche a chi possiede una casa acquistata con i benefici (la cosiddetta casa preposseduta), a condizione di venderla entro un termine. La legge di bilancio 2025 (art. 1, comma 116, della legge 30 dicembre 2024, n. 207) ha portato il termine da uno a due anni. Secondo l'Agenzia delle Entrate (risposta n. 127 del 5 maggio 2025) il nuovo termine vale per gli atti stipulati dal 1° gennaio 2025 e anche per quelli precedenti per i quali, al 31 dicembre 2024, il vecchio termine di un anno non era ancora scaduto.

Le dichiarazioni da rendere nell'atto notarile

Le agevolazioni prima casa si fondano su dichiarazioni dell'acquirente rese nell'atto di acquisto. In concreto l'atto deve contenere:

• la dichiarazione sul possesso dei requisiti relativi al comune (residenza, attività o impegno a trasferire la residenza entro 18 mesi);
• la dichiarazione di non essere titolare di altre abitazioni nello stesso comune e di diritti su immobili acquistati con le agevolazioni, oppure l'impegno a vendere quello già posseduto entro due anni;
• per le pertinenze, l'indicazione del vincolo pertinenziale;
• se l'acquirente vuole usare il credito d'imposta in diminuzione dell'imposta di registro, la manifestazione di questa volontà nell'atto;
• se ne ricorrono i presupposti, la richiesta di applicazione del prezzo-valore.

Le dichiarazioni mendaci sono una causa di decadenza: conviene raccoglierle con un colloquio guidato e documentarle nel fascicolo.

La decadenza dalle agevolazioni prima casa

La pagina dell'Agenzia delle Entrate sulla decadenza elenca i casi in cui l'acquirente perde i benefici:

1. dichiarazioni mendaci rese nell'atto;
2. mancato trasferimento della residenza nel comune entro 18 mesi dall'acquisto;
3. vendita o donazione dell'abitazione prima di cinque anni dall'acquisto, salvo riacquisto entro un anno di un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire ad abitazione principale;
4. mancata vendita, entro due anni dal nuovo acquisto, della casa già posseduta acquistata con le agevolazioni.

In caso di decadenza dalla prima casa sono dovute la differenza tra le imposte ordinarie e quelle versate, una sanzione del 30% e gli interessi; se la cessione era soggetta a IVA, la differenza d'imposta con la stessa sanzione e gli interessi.

I benefici si conservano, tra l'altro, se entro un anno dalla vendita infraquinquennale il contribuente acquista un immobile all'estero, nel rispetto delle condizioni indicate dall'Agenzia, o acquista un terreno e vi realizza un'abitazione principale che entro l'anno acquisti rilevanza urbanistica. Un semplice preliminare stipulato entro l'anno non basta, perché non trasferisce il bene.

Il credito d'imposta prima casa per il riacquisto

Chi vende l'abitazione acquistata con le agevolazioni e ne compra un'altra con i requisiti prima casa entro un anno ha diritto a un credito d'imposta pari all'imposta di registro o all'IVA pagata sul primo acquisto. Il credito spetta anche se il riacquisto avviene con appalto o permuta e, secondo la circolare n. 12/E dell'8 aprile 2016, anche quando il nuovo acquisto precede la vendita della casa già posseduta.

Il credito non può superare l'imposta dovuta sul secondo acquisto, non dà luogo a rimborsi e si può usare in diminuzione dell'imposta di registro sul nuovo acquisto, delle imposte su atti e denunce successivi, dell'IRPEF o in compensazione con il modello F24. Non spetta se si è decaduti dai benefici sul precedente acquisto, se il primo acquisto era senza agevolazioni, se il nuovo immobile non ha i requisiti o se il riacquisto avviene a titolo gratuito.

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Il regime completo dell'atto è nella pagina su prezzo-valore e imposte dell'atto notarile. Per gli altri usi dello studio torna alla pagina sull'intelligenza artificiale per notai.