Riforma delle donazioni: i nuovi artt. 561 e 563 c.c. e le verifiche del notaio

Prima della riforma delle donazioni: perché la provenienza donativa era un problema

La provenienza donativa è la situazione in cui l'immobile oggetto di un atto è pervenuto al disponente per donazione.

Prima della riforma, il legittimario leso da una donazione che avesse vittoriosamente esercitato l'azione di riduzione, e che non fosse riuscito a soddisfarsi sui beni del donatario, poteva chiedere la restituzione dell'immobile anche ai successivi acquirenti, entro vent'anni dalla trascrizione della donazione. Il previgente quarto comma dell'art. 563 c.c. prevedeva inoltre un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione, da notificare e trascrivere.

Il risultato pratico era noto a ogni studio: vendere una casa donata era complicato, con banche restie a finanziare acquisti di immobili con provenienza donativa ventennale, acquirenti che chiedevano garanzie aggiuntive, ricorso a soluzioni come polizze assicurative o atti di risoluzione della donazione. Il valore del bene donato era, di fatto, ridotto dalla sua scarsa commerciabilità.

Riforma delle donazioni: cosa prevedono oggi gli artt. 561 e 563 c.c.

La riforma delle donazioni del 2025 è nell'art. 44 della legge 2 dicembre 2025, n. 182, che ha modificato gli artt. 561, 562, 563, 2652 e 2690 c.c. La legge è pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 281 del 3 dicembre 2025 ed è in vigore dal 18 dicembre 2025.

Il nuovo art. 563 c.c.

Secondo il testo vigente dell'art. 563 c.c., la riduzione della donazione, salvo quanto previsto dall'art. 2652, primo comma, n. 1, non pregiudica i terzi ai quali il donatario ha alienato gli immobili donati, fermo l'obbligo del donatario di compensare in denaro i legittimari nei limiti necessari a integrare la quota riservata. Se il donatario è in tutto o in parte insolvente, l'avente causa a titolo gratuito compensa in denaro i legittimari nei limiti del vantaggio conseguito. Le stesse regole valgono per i beni mobili, salvo l'art. 2690, primo comma, n. 1.

La tutela del legittimario diventa quindi, nei confronti dei terzi aventi causa a titolo oneroso, una tutela per equivalente.

Il nuovo art. 561 c.c.

Il nuovo art. 561 c.c. mantiene la liberazione da pesi e ipoteche per gli immobili oggetto di legato ridotto, ma stabilisce che i pesi e le ipoteche di cui il donatario ha gravato gli immobili restano efficaci anche dopo la riduzione, con obbligo del donatario di compensare in denaro i legittimari per il minor valore. È la norma che interessa di più le banche che finanziano l'acquisto o iscrivono ipoteca su un bene donato.

La trascrizione della domanda di riduzione

L'art. 2652, primo comma, n. 1, c.c. include ora le domande di riduzione delle donazioni tra quelle la cui trascrizione regola il conflitto con i terzi: le sentenze che le accolgono non pregiudicano i diritti acquistati dai terzi in base a un atto trascritto o iscritto prima della trascrizione della domanda.

Il regime transitorio e la scadenza del 18 giugno 2026

L'art. 44, comma 2, della legge 182/2025 distingue in base alla data di apertura della successione del donante.

Con l'entrata in vigore al 18 dicembre 2025, il termine di sei mesi è scaduto il 18 giugno 2026. Oggi, quindi, per ogni provenienza donativa la domanda decisiva è: risultano trascritte, entro quella data o in precedenza, domande di riduzione o atti di opposizione?

Le verifiche del notaio sulla provenienza donativa oggi

La riforma semplifica, ma non elimina l'istruttoria. Prima di un atto su un immobile con provenienza donativa:

1. Accerta se il donante è in vita o la data di apertura della sua successione. Da qui dipende il regime.
2. Verifica nei registri immobiliari la presenza di domande di riduzione trascritte e di atti di opposizione alla donazione, sia anteriori alla riforma sia trascritti entro il 18 giugno 2026.
3. Controlla la validità della donazione: la donazione richiede l'atto pubblico a pena di nullità (art. 782 c.c.); una donazione invalida pone problemi diversi dalla riduzione.
4. Ricostruisci la continuità delle trascrizioni anche a monte della donazione, comprese le accettazioni di eredità.
5. Informa le parti sul quadro: chi acquista oggi da un donatario, in assenza di domande trascritte prima del suo acquisto, non è più esposto alla restituzione; il donatario resta esposto alle pretese di compensazione dei legittimari.

Per la ricostruzione della catena dei passaggi vedi la pagina sulla verifica della provenienza dell'immobile.

Vendita e mutuo su casa donata: il rischio che resta per acquirente e banca

Per l'acquirente il rischio residuo si concentra sulle formalità trascritte: una domanda di riduzione trascritta prima del suo acquisto gli è opponibile, e per le successioni anteriori alla riforma lo sono le domande e le opposizioni trascritte nei termini del regime transitorio. Fuori da questi casi, il terzo che acquista dal donatario non subisce la riduzione.

Per la banca il nuovo art. 561 c.c. stabilisce che l'ipoteca iscritta dal donatario resta efficace anche se la donazione viene ridotta, salvo che la domanda di riduzione sia stata trascritta prima dell'iscrizione (art. 2652, primo comma, n. 1, c.c.).

Restano estranei alla riforma i problemi che non dipendono dalla riduzione: invalidità della donazione, revocatoria, vizi della catena di trascrizioni. Su questi l'istruttoria resta quella di sempre.

Come può aiutarti Next-OS

Con Next-OS carichi i titoli e le note di trascrizione della pratica e chiedi all'Assistente AI di individuare le provenienze donative nel ventennio, di indicare il regime applicabile in base alle date e di elencare le formalità da cercare nei registri, con le norme citate. La ricerca nei registri e il giudizio finale restano tuoi.

Per gli altri usi dello studio torna alla pagina sull'AI per notai; per l'atto conseguente parti dalla bozza dell'atto notarile.